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城市更新合规开发的步骤、模式、案例和建议

2022-11-21 11:05| 发布者: admin| 查看: 358| 评论: 0

摘要: 城市更新项目的孵化经历步骤本部分重点讨论房企参与较多的拆建类城市更新项目流程。拆建类城市更新项目分为四大步骤，（1）计划立项、（2）专项规划报批、（3）实施主体确认、（4）土地获取，完成四个步骤耗时可达5- ...

（四）潜在风险：土地出让是否违反上位法，城市更新融资是否属于地产前融

1.各地城市更新政策允许协议转让是否违反土地相关上位法？

首先，土地相关法律法规中的上位法是《中华人民共和国土地管理法》，其中第一章第二条明确规定：“土地使用权可以依法转让。”因此，城市更新的原始权益人可以依法向实施主体转让土地使用权。

其次，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第六条明确了土地使用权变更的主管部门：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”

第三，国土资源部《土地储备管理办法》明确了土地储备的含义：“土地储备是指县级（含）以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。土地储备工作统一归口国土资源主管部门管理，土地储备机构承担土地储备的具体实施工作。财政部门负责土地储备资金及形成资产的监管。”可知，土地储备是政府取得土地以备供应的方式，与土地使用权转让是两个不同概念。

此外，《土地储备管理办法》明确了哪些土地可以纳入储备范围，但并非规定符合这些要求的土地必须进行土地储备：“（八）下列土地可以纳入储备范围：1.依法收回的国有土地；2.收购的土地；3.行使优先购买权取得的土地；4.已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地；5.其他依法取得的土地。”

第四，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”招拍挂与协议出让是政府向市场有偿供应土地使用权的两种方式，前者是主流模式、后者是特殊模式。各地出台的城市更新政策主要针对经营性用途只能通过招拍挂形式出让提出不同说法。

（1）如果土地使用权仅在原始权益人和实施主体之间转让，不违反上述法律法规。

（2）如果土地使用权经由政府收储、再出让给实施主体的，则要具体情况具体分析。国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》属于部委行政规章，而各地出台的城市更新政策，其中已完成立法的属于地方法规。

（3）省级以下行政级别的法规、规章与部委行政规章不一致的，应按照部委规章执行，即凡涉及经营性用地的不能通过协议转让形式出让。

（4）省级和直辖市地方法规与部委行政规章发生冲突的，根据《中华人民共和国立法法》第八十六条规定，地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定；认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决。

综上所述，对于已经完成省级立法的地方，可以通过协议出让的形式出让土地；对于尚未完成省级立法的地方，可以通过原始权益人向实施主体直接转让土地使用权的方式规避政策障碍。