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城市更新合规开发的步骤、模式、案例和建议

2022-11-21 11:05| 发布者: admin| 查看: 352| 评论: 0

摘要: 城市更新项目的孵化经历步骤本部分重点讨论房企参与较多的拆建类城市更新项目流程。拆建类城市更新项目分为四大步骤，（1）计划立项、（2）专项规划报批、（3）实施主体确认、（4）土地获取，完成四个步骤耗时可达5- ...

城市更新项目的孵化经历步骤

本部分重点讨论房企参与较多的拆建类城市更新项目流程。拆建类城市更新项目分为四大步骤，（1）计划立项、（2）专项规划报批、（3）实施主体确认、（4）土地获取，完成四个步骤耗时可达5-8年，流程越靠前项目不确定性越高。

图 1：拆建类城市更新流程与周期

（一）计划立项

指项目申请纳入“城市更新单元计划”。申报主体可以为权利主体（如村委会等）、由权利主体委托的市场主体（如房企）、或市/区政府，项目申报需满足一定前提，如达到最小改造规模、补公用地达到一定比重、改造意愿满足条件等。其中，改造意愿征集是立项前的关键步骤，不同城市要求有所不同，如深圳为单地块“双2/3”，珠海为旧住宅“双95%”，非旧住宅“双3/4”。在完成意愿征集后，申报主体可向区更新办提交申报材料，经区、市两级审批后项目纳入“城市更新单元计划”，标志立项成功。

（二）专项规划报批

指“城市更新单元规划”的编制和审批，通常需在立项公告后一定时限内完成方案报送，如深圳要求1年。在这一流程中，申报主体一般首先向主管部门申请核查土地及建筑物信息，再聘请有资质的规划设计单位编制规划方案，并与规划国土部门深入沟通、报审，以获得对公司有利的批复指标。专项规划报批是房企就容积率、配建要求等与政府进行博弈的过程，通常需要耗时1-2年。

（三）确定实施主体

指通过签订《搬迁补偿安置协议》等方式形成单一实施主体的过程。这一阶段房企首先与原权力主体签订《搬迁补偿安置协议》，再向区旧改部门申请认证实施主体资格，认证通过后与区旧改部门签订监管协议、设立资金监管账户。这一步骤通常耗时1-3年，部分城市为缩短项目周期，不绝对要求100%的签约比例。如珠海规定，项目在城市更新单元规划批准2年后，仍因搬迁谈判未完成等原因未能确认实施主体的，如果已签订搬迁安置补偿协议的不动产产权比例不低于95%，市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。

（四）土地获取

指实施主体完成建筑物拆除、原房地产证注销等工作后，与政府签订土地使用权出让合同，标志旧改项目正式孵化完成。旧改项目土地一般采用“招拍挂”公开出让，少数地区允许协议出让。2018年4月，广东省发布粤国土[2018]3号文，首次允许旧改用地协议出让，对广东旧改项目的推进作用巨大。（3号文规定，三旧改造用地属政府收储后再次供地的，须以招拍挂方式出让，其余可以协议方式出让。）

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