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城市更新合规开发的步骤、模式、案例和建议

2022-11-21 11:05| 发布者: admin| 查看: 355| 评论: 0

摘要: 城市更新项目的孵化经历步骤本部分重点讨论房企参与较多的拆建类城市更新项目流程。拆建类城市更新项目分为四大步骤，（1）计划立项、（2）专项规划报批、（3）实施主体确认、（4）土地获取，完成四个步骤耗时可达5- ...

城投参与城市更新的建议

（一）坚守城市更新四条红线

2021年8月31日，住建部正式发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（建科〔2021〕63号）》，63号文仍然采用了监管层近年来最为有效的监管模式，即以硬性指标来进行管理，其对城市更新设定的硬性指标也可以称为“城市更新四道红线”：

1.拆旧比：原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。开发商之所以有动力进行旧改项目的开发，原因就是项目给予配比一定的融资区，这个融资区的土地就来源于原建筑的拆除，该比例被设定的如此之低，意味着开发商最大的利益回报来源被严格管控。

2.拆建比：原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。结合拆旧比限定，为了防止拆除面积小但增建面积大，其实是限制了新旧容积率的相对差，新旧容积率相差越大，拆除收益也就越大，结合拆旧比例不高于20%，也就从总量上限制了新建总面积，从而限制了项目整体收益。

3.就地、就近安置率：城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%，该指标较大程度上加大了项目的开发难度，增加了项目实施主体的成本，通过开发新城大规模搬迁原居民的做法行不通了，即项目实施主体通过等量不等价的土地置换实现项目收益的方法行不通了。

4.租金年度增长率：城市住房涨幅不超过5%。这是对地方政府提出的要求，地方政府需要平衡和统筹城市更新对住房租赁市场产生的影响，能够从一定程度上控制地方政府作出集中大规模拆改的规划。

（二）把握城市更新融资机遇

在建设时序合理安排的基础上，做好融资计划。首先城投公司要加强与财政部门的沟通，最大化的争取中央补助资金、地方政府专项债券资金；其次，要充分发挥财政资金的撬动引领作用，引入外部具备相关能力和优势的合作单位共同参与发起设立城市更新基金；再次，城投公司将自身资源集聚能力与开发性、政策性银行融资、融智优势相结合，建立长期、稳定和深度的金融合作关系；最后，城投公司要积极开展并创新企业债、中期票据、资产证券化等市场化融资方式。

重点关注以下融资机遇：

1.政策性银行的城市更新政策性贷款。政策性银行城市更新贷款主要是针对公益性、准公益性项目，经营性项目一般无法申请，而且根据贷款相关规定也不能向房企发放此类固定资产类贷款；

2.发行城市更新类债券。包括企业债、定向债务融资工具、交易商协会城市更新债券，作为民营背景的房企则很难做到；

3.地方政府牵头成立的城市更新基金，例如2021年6月2日上海成立了全国落地规模最大的城市更新基金，总规模800亿元，是典型的地方政府主导、地方国企负责执行、具有片区开发能力的央国企参与合作、具有长期稳定低成本资金的险资参与配资的城市更新投资架构；

4.REITs。国有背景的城投也更容易获批发行基础设施公募REITs，盘活存量的城市更新项目。

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