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城市更新合规开发的步骤、模式、案例和建议

2022-11-21 11:05| 发布者: admin| 查看: 356| 评论: 0

摘要: 城市更新项目的孵化经历步骤本部分重点讨论房企参与较多的拆建类城市更新项目流程。拆建类城市更新项目分为四大步骤，（1）计划立项、（2）专项规划报批、（3）实施主体确认、（4）土地获取，完成四个步骤耗时可达5- ...

城市更新相关案例

（一）政府主导模式：中海红旗村项目

上海新天地项目是城市更新的前奏，红旗村项目成为上海模式标杆。

1.新天地项目：城市更新的前奏，开发商从一级介入/以改代拆保留原貌

新天地位于上海市中心区，隶属于原太平桥地区，该地区曾是上海最大的成片石库门里弄之一，改造前由于长期超负荷使用，居住条件十分恶劣。1999年，瑞安集团取得新天地52公顷土地，斥资6.7亿元用于当地居民动迁，项目分15年开发，于2012年正式完工。新天地已经成为上海市的一张名片，该项目也是全国城市更新项目中的最成功的案例。

2.红旗村项目：地方国企负责一级整理，开发商通过公开招拍挂拿地

红旗村位于上海市普陀区，是上海中心城区最复杂的“城中村”。2015年，上海市普陀区下属国企上海中环投资开发（集团）有限公司正式承担该项目的土地一级整理工作，累计拆除旧房面积36万平方米（违章建筑占80%），有效疏导流动人口6万人以上。2018年10月11日，上海海升环盛房地产开发有限公司（中海地产子公司）以底价93.99亿元拿下了红旗村公开挂牌的四宗地块。2020年2月14日，中海地产联合体再次以14.13亿拿下上海普陀区红旗村旧改项目的2宗商住地块。

2019年8月26日，中海臻如府即开盘销售，从拿地到销售周期不到一年时间。在各地众多城市更新案例中，红旗村模式同时发挥了政府在政策制定、资源协调方面的优势、城投/国企在一级项目开发环节的优势以及房地产开发商在二级开发方面的优势。与其他案例相比，红旗村模式更像传统棚改、其创新性稍显不足，但恰恰由于需要突破的政策障碍较少、各方参与该模式的学习成本最低，其在全国推广的可行性最高。

（二）市场主导模式：深圳佳兆业城市广场、广州猎德村项目

1、企业收购改造模式案例：深圳佳兆业城市广场

佳兆业城市广场位于龙岗区坂雪岗科技城核心区，前身为宝吉工艺品（深圳）有限公司厂址（以下简称宝吉厂）。宝吉厂曾为全球最大的圣诞树生产厂家，2008年金融危机破产后厂房废弃，2010年1月佳兆业以8.4亿的价格收购该厂房，并向深圳市政府申请将用地性质更改为商业、住宅，计划将原宝吉厂开发为含商业、住宅、学校的大型综合体项目——佳兆业城市广场。2011年1月深圳市龙岗区政府下发了《关于宝吉工业区（华为片区GX03更新单元西片）专项规划审查意见的函》，批准宝吉厂城市更新项目；2011年3月该项目被列入深圳市“十二五”规划60个重点工程项目之一；2011年9月，佳兆业完成项目范围内的搬迁和拆迁谈判，并全部签订《搬迁补偿协议书》；2012年12月所有回迁户完成选房工作。

佳兆业城市广场项目总占地面积约为40万方，总建筑面积约为180万方，项目共分为4期，2012年12月该项目实现首次销售，项目从获取到首开时滞35个月。截至2019年末，佳兆业城市广场已经开发3期，为包含学校、写字楼、商业购物中心的大型综合体项目

与上海、广州相比，深圳的城市更新更像市场化棚改项目。与各地依靠政府和城投推动棚改不同的是，深圳城市更新大胆引入开发商操盘，可以大幅降低地方财政和城投国企的压力。

2、村企业合作改造模式案例：广州猎德村项目

猎德村是广州市首个改造的城中村，1994年猎德村与广州市土地开发中心签订《交地协议》，2002年天河区政府同意猎德村撤销村民委员会，建立猎德经济发展公司。2007年5月猎德村改造计划正式启动，7月村集体通过了拆迁补偿方案：猎德村原地拆除，村西片区逾11万方土地用作商业用途，公开市场拍卖后所得款项用于满足村改造资金的需求；村东片区拆迁后用于安置居民，具体拆迁补偿原则为“拆一补一”，并另在村南保留一块土地建设酒店以支持集体经济发展。

猎德村项目最大亮点是村集体自主改造，引进三家开发商富力地产、合景泰富、新鸿基地产在原址建设开发酒店、公寓、商场和安置房。富力地产负责甲级写字楼和五星级酒店、酒店式公寓部分，合景泰富地产负责公寓部分，新鸿基地产则专注商业部分。

该项目一改早年由政府主导的城市更新模式，首创了广州特色的多元合作城市更新模式，是广州城市更新的典型代表。在“猎德模式”的成功参照下，林和、杨箕、琶洲、天河冼村、黄埔鱼珠等项目顺利实施。

猎德村是2015年之前“三旧改造”时期的典型代表，其首创的村集体自主改造模式对于需要大规模拆除重建、项目涉及多方利益的地区有较高的参考价值。

（三）政府和市场合作模式：新湖中宝闸北旧改项目

新湖中宝闸北青-12地块旧城改造项目位于上海静安区核心位置，多数为房龄超过50年的棚户区。2002年新湖中宝拿下该地块，项目总占地面积约6.5万方，总建面约34.5万方。项目分为两期拆迁，一期于2002年开始动迁，预计总投资3.5万亿，2010年拆迁完成，2015年首次开盘，2017年正式交付。二期于2007年获得准拆证，2014年开始正式拆迁，受部分单位未签约影响，2017年完成全部拆迁，项目预计2020年开盘预售。

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